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2018年01月24日

所有権移転登記の費用の費用・計算方法・負担金額の相場

ちょっと難しそうな所有権移転登記ですが、自分の財産を守るために、その仕組みと費用を学び、どうすれば費用を抑えて賢く財産を守ることができるのかを、相対的に見ていきます。同時に、プロに頼む場合にかかる費用とどうやってプロに頼むのかについてのコツも考えます。

所有権移転登記の費用はいくら?

不動産の売買や相続、贈与でよく聞く所有権移転登記とはどういうものなのか、費用はどのくらいかかるものなのか、また所有権移転登記の費用の内訳はどのようになっているのか、所有権移転登記の方法などを考えてみます。

所有権移転登記とは

不動産の売買、相続、贈与などによって不動産の所有者が変わったら、その所有権を第三者に対抗して守るためには、所有権が移転したことを法務局で登記する必要があります。これが所有権移転登記です。

保有権移転登記をするときには、不動産の価額に対して法定の税率で計算した登録免許税がかかります。他にも書類を集めたり、抵当権を設定したりと言った手続きが必要になります。所有権移転登記にはちょっとした技術が必要ですし、やり方によっては費用も大きくなったり、逆に抑えることもできます。

面倒ですが、自分の財産を守るために所有権移転登記とはなんぞや、というところをきちんと勉強して準備をしましょう。プロの力を借りるにしても自分でもしっかり所有権移転登記の方法を学ぶことが財産を守る第一歩です。

所有権移転登記の流れ

売買、相続、贈与によって所有権が移るとき行う所有権移転登記は、おおまかに次のような流れになります。

①現在の所有者を確定するための「登記簿謄本(登記事項証明書)」を取る。
②必要書類を取得する。
③不動産の名義変更の申請書類を作成する。
④管轄する法務局へ提出する。

登記簿謄本や必要書類の取り寄せには数千円の費用が掛かります。また法務局に申請する際に不動産の価額×法定の登録免許税がかかることになります。ローンを使っての売買になれば買う不動産を抵当に抵当権設定の登記も必要となります。ローンを使う場合にはローン会社との仲介もあるので、プロの介入があるのが安心できます。

売買、相続、贈与によって必要な書類が変わってきます。また売買の場合には売主側、買主側双方の委任状や印鑑証明書、住民票など自分で揃える必要のある物もあります。これは司法書士に依頼する場合も同じです。

不動産の所有権移転登記にかかるお金はどれくらい?

所有権移転登記の費用の費用・計算方法・負担金額の相場

国税庁のホームページによれば、不動産の所有権移転登記の費用は不動産の価額の1000分の4から20となっています。相続の場合は1000分の4で、売買や贈与は1000分の20です。

この場合の「不動産の価額」とは、市町村で管理している固定資産税課税台帳の価格、もしくはそれが設定されていない場合は法務局の登記官が認定した価額です。この不動産の所有権移転登記は自分でもできますが、各種の書類を取り寄せて役所で手続きをすることに時間がかかります。

所有権移転登記の仕組みを知らないと、悪質な業者に騙される恐れもあります。自分で登記をするにしても、しっかり勉強と準備が必要です。それを省くために司法書士に報酬を支払って依頼することもできます。

さらにローンを組む場合には抵当権設定登記も必要です。抵当権設定登記の課税標準は債権額です。費用は債権額の1000分の4です。

国税庁 ホームページ 登録免許税の税額表
土地の所有権移転登記
内容 課税標準 税率 軽減税率
売買 不動産の価額 1000分の4 H31.3.31まで登記
1000分の15
相続 不動産の価額 1000分の20 同上
贈与等 不動産の価額 1000分の4 同上

建物の所有権移転登記
内容 課税標準 税率
所有権の保存 不動産の価額 1000分の4
売買、競売による所有権移転 不動産の価 1000分の20
相続による所有権移転 不動産の価額 1000分の4
贈与、交換、収用による所有権移転 不動産の価額 1000分の20

出典: http://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7191.htm |

建物を所有したときの所有権移転登記の費用はどれぐらい?

所有権移転登記の費用の費用・計算方法・負担金額の相場

国税庁の登録免許税税額表によれば建物の所有権移転登記の費用(登録免許税)は、売買・競売・贈与・交換・収用などによるものなら固定資産税評価額もしくは登記官が認定した額の1000分の20となります。

相続や法人合併による所有権移転の場合には1000分の4です。それに建物をローンで建てたら、債権額の1000分の4の抵当権設定登記の費用(登録免許税)もかかります。土地の場合と同じく、自分で登記もできます。

司法書士に依頼することで手間を省いてスムーズに進めることもできます。あとは司法書士の費用です。これも土地の場合と同じく、司法書士の事務所によって違います。

中古住宅を購入した時の所有権移転登記費用

中古住宅を購入した際の所有権移転登記は、次の条件をクリアできれば、税率を安くして固定資産税評価額の1000分の3とすることができます。

①自分が住むためのものであること。
②購入後1年以内に登記するもの。
③耐火建築物は25年以内に建築されたもの、耐火建築物以外の建築物は20年以内に建築されたものであること。この年数を超えている場合は、新耐震基準に適合していること、もしくは既存住宅売買瑕疵保険に加入していることを証明できるもの。
④登記簿上の床面積が50㎡であること。

上記の場合以外は1000分の20の税率になります。それにローンで購入の場合には抵当権設定登記、さらに司法書士の費用がかかります。

軽減税率が適用されない場合には、固定資産税評価額の1000分の20の税率となります。高年数物件の場合には、耐震基準適合かを確認し、適合かどうかの調査をする費用と税率とどちらが費用が嵩むかを考慮します。

所有権移転登記の費用の計算方法

所有権移転登記には次の2つがあります。
①不動産取得の登録免許税額=固定資産税評価額×税率
②抵当権設定の登録免許税額=抵当権設定金額×0.004
加えて 司法書士の費用がかかります。

所有権移転登記にかかる費用の相場とは?

所有権移転登記にかかる費用の計算例

【土地1000万円のみの売買】
・登録免許税税率:1000分の20
・登録免許税:1000万円×20/1000=20万円
・司法書士に依頼した場合、2万円から3万円
・合計で22万円から23万円

【土地1000万円と建物500万円の相続】
・相続の場合の登録免許税率:1000分の4
・登録免許税:1000万円×4/1000+500万円×4/1000=6万円
・司法書士の報酬:2万円~3万円
・合計8万円~9万円

司法書士の報酬部分についてはあくまでも全国的なものですので、事務所によって違いがでてきます。

司法書士に支払う費用はいくらぐらいでしょうか?

日本司法書士会連合会が2013年に実施した司法書士の報酬に関するアンケートを以下に紹介します。参考にしてください。

所有権移転登記費用(贈与の場合)
〔有効回答数:637〕
   低額者10%の平均 全体の平均値 高額車10%の平均
北海道地区  20,850円    32,036円    48,075円
東北地区  21,252円    33,640円    49,963円
関東地区  23,000円    40,067円    68,431円
中部地区  29,310円    40,629円    62,222円
近畿地区  29,000円    46,286円   81,571円
中国地区  25,755円    39,863円    67,167円
四国地区  26,975円    44,530円    108,750円
九州地区  24,680円    37,080円    60,922円

出典: http://www.shiho-shoshi.or.jp/cms/wp-content/uploads/2014... |

司法書士の選び方

司法書士とは、法的な文書を作成するスペシャリストです。その業務は多岐に渡りますが、今回問題となっている所有権移転登記のような登記業務もその一つです。

司法書士の業務には弁護士と重なる部分もありますが、登記業務に関しては司法書士の独占業務です。現在は司法書士の報酬は自由設定となっていますので、所有権移転登記の費用は事務所によって違います。1か所ではなく、合い見積もりを取ることで、適正な登記費用を請求しているかどうかを見極めることができます。

売主が負担する所有権移転登記の費用はどのくらい?

不動産を売買する場合、所有権移転登記費用は登録免許税法上は売主・買主双方に義務がありますが、通例上、買主が所有権移転登記の負担をすることが多くなっています。売主には他に売買までに準備することがあります。

まず、売主の登記上の住所と現住所が違う場合は住所変更の登記が必要です。住所変更は不動産1件につき1000円です。手続きを司法書士に依頼する場合は司法書士への報酬も必要となります。

また、物件に設定されている抵当権を抹消する登記も必要となります。抹消登記の費用も不動産1件につき1000円です。これも司法書士に依頼すると別に費用がかかります。

1個の土地を文筆したり、2個以上の土地を合筆して売る場合には、文筆もしくは、合筆の登記をします。文筆・合筆には測量費用なども発生します。借地人や借家人に立ち退いてもらう必要がある場合にはその手続きと費用もかかります。

所有権移転登記のポイントを押さえれば費用を抑えられる!

所有権移転登記の費用の費用・計算方法・負担金額の相場

所有権移転登記に必要な書類の取り寄せにかかる費用は法定ですので同じです。問題は司法書士への報酬となります。合い見積もりで信頼できる司法書士をしっかり選ぶことが費用を抑えるポイントです。

また、ローンを使わない所有権移転登記の場合には、法務局で教えてもらいながら自分で登記することもできます。色々な情報を得る方法は溢れていますので、何もかもをお任せではなく、登記の仕方をしっかり見ながら、必要書類を自分でそろえてみると、できるところできないところが分かりますし、費用も安く抑えることができます。

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