分筆の費用の相場・測量の費用・安くする方法｜農地/相続
初回公開日：2018年02月09日
更新日：2020年03月04日
記載されている内容は2018年02月09日時点のものです。現在の情報と異なる可能性がありますので、ご了承ください。
また、記事に記載されている情報は自己責任でご活用いただき、本記事の内容に関する事項については、専門家等に相談するようにしてください。
分筆の費用の相場は？
登記簿で一個の土地として登記されているものを、いくつかに分割することを「分筆」と言います。今回は、分筆の際はどこに依頼すれば良いのか、分筆に必要な測量・登記に関してかかる費用を含めて紹介します。
農地
農地の分筆の場合まず土地の調査をしますが、土地の形状や測量の難易度、隣接地の数などによって費用は大きく変動します。一般的におおよそ10〜30万円が相場と言われています。
また、農地のままの分筆と宅地転用伴う分筆でも違ってきます。宅地転用の場合、市街化区域でしたら農地法の転用手続は簡単ですが、調整区域だと手続きが複雑になりますので、さらに費用が加算されます。分筆登記に加えて農地転用の手続きの費用です。
分筆を行うには、分筆登記を行います。その際には、以下の書類や図面が必要です。
1.申請書
2.筆界確認書（境界確認書・境界の同意書・境界の協定書）
3.地積測量図
そして、分筆登記を行う土地を管轄する登記所に申請し、手続きが完了したら分筆は終わりです。
測量と登記
分筆につきものの測量と登記ですが、どういった資格者に何をお願いできるのか確認しておきます。測量は、測量士か土地家屋調査士にお願いします。測量士は土地の登記はできません。土地家屋調査士は測量士とは逆で、登記を目的としない測量は行えません。
一般的な登記は司法書士に依頼しますが、分筆する場合は司法書士ではなく、土地家屋調査士に依頼します。測量して地積測量図を作成しなければいけないので、有資格者以外には困難な内容です。
土地分筆登記の報酬額は、面積や境界点の数などで変わります。
セットバックとは
建築基準法では、幅が4ｍ以上ないと「道路」とは認められません。ただし、建築基準法が制定される前から幅4ｍ以下の道路は存在したため、幅が4ｍ未満でも行政から指定を受けた場合には「道路」とみなす例外規定があります。
こういった道路に接している敷地に建物を建てる場合には、道路からの「セットバック」が必要になり、これには状況に応じて二つのケースがあります。
まず第一は、道路の反対側が宅地の場合です。道路の中心線から2mセットバック（後退）する必要があります。第二に、道路の反対側が崖、川、線路などの場合です。道路の端から4mセットバック（後退）しなければなりません。
セットバックの分筆
セットバック部分が、公共の道路と一体的に利用されていると確認できれば、分筆しなくてもその分の土地の固定資産税は、役所（市町村）で減免の手続きをしてくれます。
ただし、宅地としてはセットバック部分の扱いになっていても、現実には花壇や畑・車庫として利用したり、荷物を置いたりしている場合は私的な利用をしているとみなされ、減免対象にはなりません。
不動産としての扱い
土地が分筆されれば分筆後の土地には新たな地番が付され、新たな登記記録が作成されます。また、登記所備付の地図または地図に準ずる図面において、当該分筆によって新たに生じた筆界線が記載されます。
分筆の測量の費用の相場って？
土地の相続や売買につきものの分筆ですが、測量の費用の相場を紹介します。
分筆の測量
1筆の土地を2筆以上の土地に区画して利用しようとする時に、その区画線を入れるための測量が分筆測量です。例えば、500㎡の土地を200㎡と300㎡の土地に分ける、あるいは、面積と関係なく道路境界線から2ｍセットバックしたラインで分けるといった具合です。
測量は条件難易度によって異なるため、費用の相場がどのくらいかと断定するのは困難です。一般的には、売買契約に用いることができる測量の費用は、100㎡以下の土地の場合、以下が目安となります。
・官民査定省略の現況測量の場合：おおよそ35万円～45万円
・官民立ち会いありの確定測量の場合：おおよそ60万円～80万円
測量する土地が広大だったり、地形が複雑だったりする場合、測量に時間がかかります。また、隣接する土地との境界線など、権利に関わる人が多数存在する場合、その調査や確認も必要になりますから、上記の基本金額にその分の調査費用が加算されていきます。
分筆の費用を安くする方法は？
分筆は、測量・登記など、専門家の手を借りなければいけない範囲が多く、どうしてもまとまった金額が必要です。少しでも費用を安くする方法があるのかを紹介します。
測量部分で可能性あり
分筆の測量費用を節約するには、いくつか方法があります。例えば、お隣から境界立会を依頼された際には、その測量業者に自分の土地の測量をお願いしてしまうのが得策です。新規の依頼と比べ作業量が格段に減少するため、値引き交渉が比較的容易です。
売買で取得した土地で分筆のための測量が必要になった場合、登記所に備え付けてある「地積測量図」を入手し、測量図の作成者欄を確認しましょう。作成者の土地家屋調査士は、ほとんどの場合過去のデータを保存しています。そのため、連絡先を調べて測量の依頼をします。新規の依頼と比べ作業量が限定されるため、料金が高額になるのを抑えられるでしょう。
相続土地の分筆の費用について
土地の相続にはいくつかの方法があります。相続の場合に分筆を選択するメリット、分筆が必要になった場合の費用を確認していきます。
土地の複数相続の方法
土地の複数相続の場合う、いくつかの方法があります。
1.売買してお金にかえ、相続人それぞれが現金として相続
2.相続人のひとりが土地全部を単独で相続し、他の方にはお金で清算
3.相続人全員が持ち分を設定し、共有で所有
4.持ち分に合わせて土地を分筆し、それぞれが単独で所有
負担
それぞれどのような負担が発生するか紹介します。
①売買してお金にかえ、それぞれが現金として相続した場合は、売買成立は保証されたものではありませんが、売買契約が成立しないと相続が実行されません。
②相続人のひとりが土地全部を単独で相続し、他の方にはお金で清算した場合は、相続人に清算するための現金が必要です。
③相続人全員が持ち分を設定し、共有で所有している場合は、判断の際に共有者全員の同意が必要になってしまい、対応に時間がかかります。
④持ち分に合わせて土地を分筆し、それぞれが単独で所有している場合は、分筆するための測量・登記に費用が発生します。
④は、分筆するための測量・登記に費用が発生しますが、所有者単独の意志で判断・行動ができますので、現実的にはもっともトラブルが回避できる方法でしょう。
相続の分筆の費用
相続の場合の分筆は、境界確定測量→遺産分割協議→分筆登記の順です。測量は条件難易度によって異なるため、一定総額提示はむずかしい分野です。何箇所かに見積もりを提出してもらう、上記で述べたように過去の測量状況を調べる、お隣の測量があればそれに加わるといったいくつかの節約方法がありますので、確認しましょう。
登記費用ですが、分筆登記の専門家である土地家屋調査士に支払う費用と、登録免許税という税金や法務局に支払う手数料が必要です。税金や手数料は節約できるものではありません。分筆登記の全国平均費用はおおよそ24万円〜となっています。こちらも複数の見積もりを取るのがおすすめです。
分筆費用は専門家に相談して見積もりを取ろう！
分筆の費用、特に相続の際の分筆の費用に関して紹介しました。一口に分筆といっても状況は多岐に渡り、特に測量費用はケースバイケースです。ただし、数十万レベルのある程度の金額が必要なことに変わりはありません。測量も登記も何箇所かで見積もりを取り、納得する方にお願いしましょう。