分筆の費用の相場・測量の費用・安くする方法｜農地/相続
初回公開日：2018年02月09日
更新日：2020年03月04日
記載されている内容は2018年02月09日時点のものです。現在の情報と異なる可能性がありますので、ご了承ください。
また、記事に記載されている情報は自己責任でご活用いただき、本記事の内容に関する事項については、専門家等に相談するようにしてください。
分筆の費用の相場は？
登記簿で一個の土地として登記されているものを、いくつかに分割することを「分筆」と言います。今回は、分筆の際はどこに依頼すれば良いのか、分筆に必要な測量・登記に関してかかる費用を含めて紹介します。
農地
農地の分筆の場合まず土地の調査をしますが、土地の形状や測量の難易度、隣接地の数などによって費用は大きく変動します。一般的におおよそ10〜30万円が相場と言われています。
また、農地のままの分筆と宅地転用伴う分筆でも違ってきます。宅地転用の場合、市街化区域でしたら農地法の転用手続は簡単ですが、調整区域だと手続きが複雑になりますので、さらに費用が加算されます。分筆登記に加えて農地転用の手続きの費用です。
分筆を行うには、分筆登記を行います。その際には、以下の書類や図面が必要です。
1.申請書
2.筆界確認書（境界確認書・境界の同意書・境界の協定書）
3.地積測量図
そして、分筆登記を行う土地を管轄する登記所に申請し、手続きが完了したら分筆は終わりです。
測量と登記
分筆につきものの測量と登記ですが、どういった資格者に何をお願いできるのか確認しておきます。測量は、測量士か土地家屋調査士にお願いします。測量士は土地の登記はできません。土地家屋調査士は測量士とは逆で、登記を目的としない測量は行えません。
一般的な登記は司法書士に依頼しますが、分筆する場合は司法書士ではなく、土地家屋調査士に依頼します。測量して地積測量図を作成しなければいけないので、有資格者以外には困難な内容です。
土地分筆登記の報酬額は、面積や境界点の数などで変わります。
セットバックとは
建築基準法では、幅が4ｍ以上ないと「道路」とは認められません。ただし、建築基準法が制定される前から幅4ｍ以下の道路は存在したため、幅が4ｍ未満でも行政から指定を受けた場合には「道路」とみなす例外規定があります。
こういった道路に接している敷地に建物を建てる場合には、道路からの「セットバック」が必要になり、これには状況に応じて二つのケースがあります。
まず第一は、道路の反対側が宅地の場合です。道路の中心線から2mセットバック（後退）する必要があります。第二に、道路の反対側が崖、川、線路などの場合です。道路の端から4mセットバック（後退）しなければなりません。
セットバックの分筆
セットバック部分が、公共の道路と一体的に利用されていると確認できれば、分筆しなくてもその分の土地の固定資産税は、役所（市町村）で減免の手続きをしてくれます。
ただし、宅地としてはセットバック部分の扱いになっていても、現実には花壇や畑・車庫として利用したり、荷物を置いたりしている場合は私的な利用をしているとみなされ、減免対象にはなりません。
不動産としての扱い
土地が分筆されれば分筆後の土地には新たな地番が付され、新たな登記記録が作成されます。また、登記所備付の地図または地図に準ずる図面において、当該分筆によって新たに生じた筆界線が記載されます。
分筆の測量の費用の相場って？
土地の相続や売買につきものの分筆ですが、測量の費用の相場を紹介します。
分筆の測量
1筆の土地を2筆以上の土地に区画して利用しようとする時に、その区画線を入れるための測量が分筆測量です。例えば、500㎡の土地を200㎡と300㎡の土地に分ける、あるいは、面積と関係なく道路境界線から2ｍセットバックしたラインで分けるといった具合です。
測量は条件難易度によって異なるため、費用の相場がどのくらいかと断定するのは困難です。一般的には、売買契約に用いることができる測量の費用は、100㎡以下の土地の場合、以下が目安となります。
・官民査定省略の現況測量の場合：おおよそ35万円～45万円
・官民立ち会いありの確定測量の場合：おおよそ60万円～80万円
測量する土地が広大だったり、地形が複雑だったりする場合、測量に時間がかかります。また、隣接する土地との境界線など、権利に関わる人が多数存在する場合、その調査や確認も必要になりますから、上記の基本金額にその分の調査費用が加算されていきます。
分筆の費用を安くする方法は？
分筆は、測量・登記など、専門家の手を借りなければいけない範囲が多く、どうしてもまとまった金額が必要です。少しでも費用を安くする方法があるのかを紹介します。